Beide zijn hypotheekrechten op hetzelfde pand, gevestigd bij de notaris en ingeschreven in het Kadaster. Het verschil zit in de volgorde. Die volgt in beginsel uit het moment van inschrijving. Bij een executieverkoop wordt de opbrengst na kosten eerst gebruikt om de eerste hypotheekhouder volledig te betalen. Wat overblijft gaat naar de tweede hypotheekhouder, daarna naar overige schuldeisers en tot slot naar de eigenaar.
Op een rij. Rang: eerste versus tweede. Risico: lager versus hoger, omdat de tweede rang eerder verlies lijdt. Rente: doorgaans lager versus hoger. Buffer: bij de eerste rang de ruimte tussen lening en waarde, bij de tweede rang alleen de ruimte boven de eerste én de tweede lening samen. Zeggenschap bij problemen: meestal ligt die feitelijk bij de eerste rang.
Een rekenvoorbeeld laat het verschil zien. Een pand wordt geveild voor € 1.100.000; de kosten zijn € 100.000, dus er is € 1.000.000 te verdelen. De eerste hypotheek is € 800.000 en de tweede € 400.000. De eerste hypotheekhouder krijgt € 800.000, de tweede € 200.000. Op dezelfde opbrengst ontvangt de eerste rang dus 100% en de tweede rang 50%.
Een eerste rang is daarmee niet vanzelf beter, en een tweede rang niet vanzelf slecht. Een tweede hypotheek met lage totale LTV kan veiliger zijn dan een eerste hypotheek die tot de volle waarde van het pand loopt. Vergelijk daarom altijd de LTV tot en met de eigen rang, op basis van de executiewaarde.
Let hierop
Zowel een eerste als een tweede hypotheekrecht beperkt risico, maar geen van beide garandeert terugbetaling. Beleggen brengt risico's mee, waaronder verlies van inleg.
Wat betekent dit voor het fonds?
Leg in de propositie duidelijk vast welke rang de beleggers krijgen, welke financiers vóór hen staan en welke afspraken er met die financiers zijn gemaakt.
Naar de Termsheet BuilderWat betekent dit voor de belegger?
Vraag bij elke vastgoedpropositie: welke rang heb ik, wat staat er vóór mij, en hoeveel moet het pand bij gedwongen verkoop opbrengen voordat ik verlies lijd?
Vraag de beleggersbrochure aanVeelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen een eerste en tweede hypotheek?
De eerste hypotheekhouder wordt bij verkoop van het pand als eerste betaald. De tweede hypotheekhouder krijgt pas iets als de eerste volledig is voldaan, en loopt daardoor meer risico.
Wie bepaalt welke hypotheek eerste is?
In beginsel de volgorde van inschrijving in het Kadaster. Partijen kunnen in bijzondere gevallen een andere rangorde afspreken, en die wordt dan ook ingeschreven.
Is een eerste hypotheek altijd veiliger?
Niet per se. Het hangt af van de hoogte van de lening ten opzichte van de waarde. Een tweede hypotheek met een lage totale LTV kan meer buffer hebben dan een eerste hypotheek met een hoge LTV.
Verwante begrippen
Eerste hypotheekrecht
Een eerste hypotheekrecht is het hoogst gerangschikte hypotheekrecht op een registergoed: de houder wordt bij uitwinning als eerste uit de opbrengst voldaan.
Tweede hypotheekrecht
Een tweede hypotheekrecht is een hypotheekrecht dat in rang na een eerste hypotheekrecht komt en pas wordt voldaan als de eerste hypotheekhouder volledig is betaald.
Inschrijving hypotheek
De inschrijving van een hypotheek is de registratie van de notariële hypotheekakte in de openbare registers van het Kadaster, waardoor het hypotheekrecht ontstaat en tegenover derden geldt.
Loan-to-value (LTV)
Loan-to-value is de verhouding tussen de hoogte van een lening en de getaxeerde waarde van het onderpand, uitgedrukt als percentage.
Executiewaarde
Executiewaarde is de geschatte opbrengst van een pand bij een gedwongen verkoop, meestal lager dan de marktwaarde bij een normale verkoop.
Hypotheekbeleggen
Hypotheekbeleggen is geld uitlenen aan een lener tegen rente, waarbij vastgoed via een hypotheekrecht als zekerheid dient.