Loan-to-value: betekenis, berekening en waarom het percentage zoveel zegt

Loan-to-value, afgekort LTV, is een van de eerste cijfers waar een hypotheekbelegger naar kijkt. Het geeft aan hoe hoog een lening is ten opzichte van de waarde van het onderpand. Eén percentage, maar er zit meer achter dan het lijkt.

De berekening

LTV = lening gedeeld door de waarde van het onderpand, maal 100%. Een lening van € 600.000 op een pand dat is getaxeerd op € 1.000.000 heeft een LTV van 60%. De overige 40% is de buffer: zoveel mag de waarde dalen voordat de lening niet meer volledig door het pand wordt gedekt.

Hoe lager de LTV, hoe groter die buffer. Dat is de reden dat financiers met een lagere LTV vaak genoegen nemen met een lagere rente.

Welke waarde gebruik je?

De uitkomst hangt sterk af van de waarde waarmee je rekent. Marktwaarde gaat uit van een normale verkoop. Executiewaarde gaat uit van een gedwongen verkoop en ligt meestal lager. Bij projecten wordt soms gerekend met een waarde na verbouwing of oplevering, die er nu nog niet is.

Dezelfde lening kan dus op 60% LTV uitkomen op marktwaarde en op een duidelijk hoger percentage op executiewaarde. Vraag altijd welke waarde is gebruikt, wie heeft getaxeerd en hoe recent die taxatie is.

Tel alle leningen mee

Rust er meer dan één hypotheek op het pand, dan is vooral de LTV tot en met jouw rang relevant. Heb je een tweede hypotheekrecht achter een bankfinanciering van 50%, en financier jij nog eens 20%, dan zit jouw positie tussen 50% en 70% LTV. Je wordt pas betaald nadat de eerste hypotheekhouder volledig is voldaan.

Wat een LTV niet vertelt

Een lage LTV zegt niets over de vraag of de lener zijn rente kan betalen. Daarvoor kijk je naar kasstroom, huurinkomsten en rentedekking. Ook zegt een LTV niets over hoe snel een pand verkocht kan worden. LTV is een belangrijk cijfer, maar altijd één onderdeel van de beoordeling.

Bij Clubdeal worden onderpand, taxatie en financieringsstructuur per propositie beoordeeld. Beleggen brengt risico's mee, waaronder verlies van inleg.