Wat betekent een eerste hypotheekrecht voor een belegger?

In proposities met vastgoed als onderpand kom je de term eerste hypotheekrecht vaak tegen. Het klinkt geruststellend, en dat is het tot op zekere hoogte ook. Maar wat houdt het precies in, en waar zit de grens van die zekerheid?

Rangorde in het Kadaster

Een hypotheekrecht wordt gevestigd bij de notaris en ingeschreven in het Kadaster. Rusten er meerdere hypotheken op hetzelfde pand, dan bepaalt de volgorde van inschrijving wie voorgaat. De eerste hypotheekhouder heeft de hoogste rang.

Bij een executieverkoop wordt de opbrengst in die volgorde verdeeld. Na de kosten van de verkoop en eventuele wettelijke voorrechten gaat het geld eerst naar de eerste hypotheekhouder, pas daarna naar een tweede hypotheekhouder en vervolgens naar overige schuldeisers.

Het recht van parate executie

Een hypotheekhouder mag het pand bij wanbetaling laten veilen zonder eerst een rechterlijk vonnis te halen. Dat heet parate executie. Het maakt het hypotheekrecht een krachtig instrument, maar ook een veiling kost tijd en levert vaak minder op dan een normale verkoop.

Waar de zekerheid ophoudt

De eerste rang beschermt je tegen anderen die op hetzelfde pand een vordering hebben. Hij beschermt je niet tegen een lagere waarde van het pand. Is de lening hoger dan wat het pand bij verkoop opbrengt, dan blijft er een tekort over, ook voor de eerste hypotheekhouder.

Daarom kijk je naast de rang altijd naar de loan-to-value, de taxatie en de executiewaarde. Een eerste hypotheek met een ruime buffer is iets heel anders dan een eerste hypotheek waarbij lening en waarde dicht bij elkaar liggen.

Gebundeld deelnemen

Neem je via een gebundelde structuur deel, zoals een STAK of een andere entiteit, dan is het hypotheekrecht vaak niet op jouw eigen naam gevestigd. Het ligt dan bij een partij die namens alle deelnemers optreedt. Vraag in dat geval na wie het recht houdt, hoe besluiten over uitwinning worden genomen en hoe opbrengsten worden verdeeld. Die afspraken verschillen per propositie.